Поиск
Вы верите в эффективность люстрации судебной системы ?
Да, конечно.
Нет, ничего не измениться.
Мне все равно.

Умови дійсності договорів з відчуження нерухомого майна
(старший юрист об'єднання - Дарія Герасименко)
 
 Для сучасної світової юриспруденції та української як її невід’ємної частини  досить актуальним є питання  відчуження нерухомого майна. Велика кількість прецедентів подібного характеру майже завжди породжує відповідні спірні питання, що деструктивним чином впливають на вітчизняну правову ситуацію.
 
Як відомо, договір – це домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення відповідних прав та обов’язків. Залежно від правових відносин, які вони регулюють, договори можуть бути цивільними, господарськими, адміністративними та трудовими. Окрему групу становлять міжнародні договори. 
 
 
 
 
    В договорі кожне слово містить вагоме значення. Неврахування всіх умов, передбачених законодавством та діловою практикою для тих чи інших договорів може спричинити серйозні проблеми у майбутньому. Тому не варто намагатися скласти його власними силами. Для складання договору, а також у випадку виникнення будь-яких сумнівів стосовно документа необхідно звертатися за допомогою до спеціаліста.
    Варто знати, що в чинному законодавстві чітко визначено, що в усній формі можуть бути укладені договори, які повністю виконуються сторонами у момент їх укладання, за винятком договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також договорів, для яких недотримання письмової форми спричиняє їх недійсність. 
 
Недійсність договору може бути встановлена лише судом. Якщо договір визнаний недійсним, то це означає, що він не тягне за собою ніяких правових наслідків для його сторін.  
 
    Договір укладається у письмовій формі між юридичними особами, а також між фізичними особами на суму, що у двадцять і більше разів перевищує розмір неоподаткованого мінімумуму доходів громадян (17 гривень), крім випадків, передбачених для договорів, що можуть укладатися в усній формі.  
 
Вірне, конкретне, вичерпне формулювання умов договору є запорукою того, що договір в подальшому буде юридично дійсним.
 
    Договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.
    Найпоширенішими договорами з відчуження нерухомого майна є договір дарування, договір купівлі/продажу та договір обміну (міни).
    Внаслідок того, що укладання договорів передбачає сплату значного державного мита, послуг нотаріуса та досить важкий бюрократичний процес оформленням відповідних документів, необхідних для укладання договорів та (або) через повну довіру сторони продавця (власника) покупцеві(набувачеві) і навпаки, іноді сторони не бажають укладати вищевказані договори у письмовій формі. Через це будь-яка сторона (власник майна чи набувач) може потрапити у складну юридичну ситуацію.
    Наприклад, внаслідок недбалого ставлення до юридичної сторони даного питання, набувач, сплативши власникові кошти за придбання  нерухомого майна, в подальшому не зможе довести, факт їх сплати, та відповідно, набуття ним права власності на дане майно.
Тому укладення відповідних договорів у письмовій формі є способом захисту ваших законних прав та інтересів не залежно від того чи ви власник майна, чи його набувач. 
 
Істотними умовами договору відчуження нерухомого майна є :
умови, які прописані у чинному законодавстві;
умови, які притаманні саме певному виду договору;
умови на зазначенні у договорі яких наполягає одна із сторін договору.
    Без перших двох вищевказаних пунктів умов договору, договір після його укладення, не набуває законної юридичної сили та може бути визнано недійсним у судовому порядку.
    Істотними умовами договору обміну є предмет договору, а договору купівлі/продажу – предмет і ціна договору. Важливими при визначенні предмета договору є не лише вид майна, а й інші характеристики, такі як кількість, асортимент, якість тощо.
 
В чинному законодавстві виділено два основних різновиди договору дарування, а саме:
         1. Договір з обов'язком передати дарунок у майбутньому;
         2. Договір пожертви.
    В першому виді договору має бути обов’язково  зазначено конкретну особу – обдаровуваного, а також умови про конкретний предмет дарування.  В другому – обов’язковою умовою договору є мета пожертви. У випадку використання пожертви не за призначенням пожертвувач або його правонаступники мають право вимагати розірвання договору про пожертву.
    Істотними умовами договору купівлі/продажу земельних ділянок є найменування сторін, ціна договору, вид та предмет угоди, обов’язки сторін правовстановлюючий документ (документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку), документ на підтвердження відсутності заборон на відчуження, а також заборон на використання землі за цільовим призначенням. Перед укладенням вищевказаного договору, слід звернути увагу, що покупцями земель сільськогосподарського призначення не можуть бути іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та держави.
Серед договірних умов, крім істотних, виділяють також звичайні та випадкові.
 
До звичайних умов договору відносять ті умови, які передбачені чинним законодавством і стають обов’язковими для сторін внаслідок факту укладення договору.
Звичайні умови, на відміну від істотних, в основному не зазначаються у договорі та вони не потребують додаткового погодження між сторонами, проте є обов’язковими для виконання.
    Наприклад, уклавши договір найму, сторони не прописали у договорі питання щодо обов’язку проведення капітального та поточного ремонту. Проте, в чинному законодавстві містяться норми, якими закріплено обов’язок наймодавця здійснювати капітальний ремонт приміщення та обов’язок наймача здійснювати його поточний ремонт. Отже, не зважаючи на те, що у договорі відсутні вищевказані звичайні умови, сторони все одно повинні їх виконувати.
 
Випадковими умовами договору є ті, що погоджені сторонами на відступ від положень диспозитивних норм або з метою роз’яснення питань, що взагалі не врегульовані чинним законодавством.
    Такі умови, зазвичай, не передбачаються даним видом договору і встановлюються тільки за погодженням сторонами. Наприклад, винагорода за договором доручення за загальними правилами не передбачена, проте сторони можуть прописати у договорі таке право. Або: за договором передбачається обов’язок проводити поточний ремонт наймодавцем, а не наймачем. 
    Якщо випадкові умови за погодженням сторін прописуються в договорі, вони набувають ознак істотних умов. Здавалося б, відмінності між істотними і випадковими умовами стосовно того чи іншого конкретного договору відсутні, оскільки кожна з них підлягає безумовному виконанню. Проте їх відмінність одразу проявляється, як тільки виникає судовий прецедент з приводу факту укладення договору. За відсутності істотних  умов договору немає і самого договору. Але якщо одна із сторін заперечує факт укладання договору, посилаючись на відсутність в ньому умови, яку вона за погодженням намагалася включити в договір, то, оскільки така умова за своєю природою є випадковою, договір може бути визнаний як такий, що не уклався, лише при доведеності факту погодження сторонами такої умови. 
 
Всі умови (звичайні, істотні, випадкові) після укладення договору стають однаково обов’язковими.
    Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Це, певно, найкращий вихід з положення, оскільки, зазвичай, означає найменші втрати для сторін при настанні правових наслідків або зводення останніх до мінімуму.
 
    Зміна і розірвання договору – поняття близькі, але різні за наслідками. Якщо при зміні договору зобов’язання сторін зберігаються, хоча й у зміненому вигляді, то при розірванні договору вони припиняються на майбутнє. Тобто зміна договору означає, що при збереженні його сили загалом деякі з його умов формулюються по-новому, порівняно з тим, як вони були зафіксовані при укладенні договору.
 
Розірвання договору завжди призводить до дострокового його припинення.  
 
    Слід зазначити, що в окремих випадках зміна і розірвання договору можуть бути взаємно пов’язані, незважаючи на очевидну відмінність їх правових наслідків.
Проте договір може бути змінено або розірвано і за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного його порушення іншою стороною та в інших випадках, встановлених самим договором чи законом. 
Якщо договір укладено на користь третьої особи, сторони не мають права розірвати або змінити його без згоди цієї особи з моменту її згоди скористатися своїм правом за договором. 
Від зміни (розірвання) договору слід відрізняти односторонню повну або часткову відмову від нього. Остання може мати місце у разі порушення одним з сторін зобов’язань за договором. Застосовуючи її слід враховувати, що право на односторонню відмову від виконання договору може виникнути тільки на підставі договору або закону.